Кейс. Помощь в выборе из двух двухуровневых квартир.
Мы помогли выбрать вариант, не требующий глобальной перепланировки: с гармоничной геометрией, качественными инженерными коммуникациями и хорошей инсоляцией.
Часто нам заказывают проект квартиры которая находится в собственности. В этом случае, мы не принимаем участие в выборе квартиры перед покупкой. Это плохо, потому что лучше сразу купить квартиру с удачной планировкой, чем потом столкнуться с тем, что возможности не соответствуют потребностям. Например кабинет, о котором вы мечтали, возможно разместить только на балконе или и вовсе от него отказаться.
Летом 2021 года к нам обратилась семейная пара перед покупкой квартиры. Они сравнивали две двухуровневые квартиры площадью 350 и 280 м2 в жилом комплексе "Квартал 38А".
Сложность в том, что при большом размере обоих квартир, трудно оценить "на глаз" , получится ли разместить все необходимые комнаты и мебель. Кроме этого в перекрытиях квартир были вырезаны проемы для будущих лестниц. Казалось, что эти проемы занимают слишком много места и хотелось их уменьшить. Обе квартиры заказчикам нравились и сделать выбор оказалось непросто...
Наша задача - показать, как будет выглядеть планировка двух квартир с учетом пожеланий заказчиков. - Разница в площади квартир "по полу": 70 м2 - Разница в стоимости квартир: 9 миллионов рублей.
Определится с квартирой нужно было быстро. Заказчики оперативно заполнили подробную анкету с вопросами по составу помещений и наполнению мебелью.
Через 4 дня заказчики получили: планировочное решение двух квартир, с учетом их пожеланий в виде чертежей и 3д модели.
Мы сравнили квартиры и объяснили плюсы и минусы. - Замерили квартиры. - Записали видео презентацию. - Показали аналитику. - Выслали несколько вариантов планировочных решений для каждого этажа, каждой квартиры. В полном соответствии с Техническим заданием.
Анализ квартир перед покупкой помог заказчику сделать осознанный выбор Заказчики поняли, какие планировочные решения возможны в квартирах, и как они соответствуют пожеланиям семьи.
Квартира 350 м2.
1й этаж плюсы:
- Изолированная "Грязная зона" в прихожей
- Гардеробная в прихожей
- Техническая раковина при входе
- Полноценные гостевой с/у, хоз. комната и кладовая
- В планировке есть объем и видны большие площади кухни, столовой и гостиной
- Кухня с островом и большой стол на 8 персон
- Проходная гардеробная в прихожей сокращает путь на 2 уровень
- Можно сделать систему хранения под лестницей
1й этаж минусы:
- Большой тренажерный зал.
- Кухня-гостиная-столовая меньше чем в 3х комнатной квартире.
2й этаж плюсы:
- В Master Bedroom две гардеробные.
- В каждой детской есть гардеробная.
- Окна детских обращены на Юг, а это значит в комнатах будет хорошая инсоляция.
- Дополнительная гардеробная в холле.
- Отсутствие длинных коридоров.
2й этаж минусы:
- Не увеличили ванную комнату за счет коридора.
- Нет гардеробной.
- Большой холл (26,54 м2)
Квартира 280 м2
1й этаж плюсы:
- Изолированная "Грязная зона" в прихожей.
- Глубокий шкаф 700 мм в прихожей.
- Полноценные гостевой с/у, хоз. комната.
- В кухне кладовая для продуктов и кухонной утвари.
- В планировке есть объем и видны большие площади кухни, столовой и гостиной.
- Лестница может быть центром композиции в кухне-гостиной.
- Кухня с островом и большой стол на 8 персон
- Отсутствие коридоров.
- В кухне кладовая для продуктов и кухонной утвари.
1й этаж минусы:
- В прихожей нет раковины и гардеробной.
- Тренажерный зал проходной.
- Шкаф для одежды не в "грязной зоне".
- Тренажерный зал без окон с фрамугами в верхней части стены.
- Маленькая кладовая.
2й этаж плюсы:
- Отсутствие коридоров.
- В каждой детской своя гардеробная.
- Хорошая инсоляция спальни.
- В спальне 2 гардеробные.
2й этаж минусы:
- Маленькие взрослые гардеробные.
- В гостевой нет гардеробной.
- Нет отдельного входа из родительской спальни в ванную комнату.
- Коридорчик в спальне.
- Детские комнаты выходят на Северную сторону.
- Кровать в спальне 210 вместо 220 см.
Резюме
В квартире меньшей площади, лестничный проем располагается таким образом, что целесообразно делать общее пространство кухни-гостиной-столовой- прихожей без коридоров. Лестница в этой квартире располагается в центре общего пространства. Этот вариант выглядит эффектно, но площадь используется не рационально.
В большей квартире - лестница располагается в нише. Такое расположение освобождает место для большой проходной гардеробной. Этот вариант практичнее.
После покупки квартиры площадью 350 м2 заказчики обратились за полным дизайн проектом. Стоимость наших услуг по " сравнению квартир перед покупкой" мы вычли из стоимости полного дизайн проекта.
Опыт других стран
В Америке принято перед покупкой недвижимости приглашать инспектора для осмотра дома. Эту процедуру можно увидеть в голливудских фильмах. Квалифицированный домашний инспектор оценивает состояние дома, включая его системы отопления и охлаждения, сантехнические коммуникации, электрику, водоснабжение и канализацию, а также работу систем пожарной безопасности. Кроме этого, инспектор ищет следы повреждения насекомыми, водой, огнем. Оценивает все факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. Я думаю, что это правильно - доверить проверку качества недвижимости эксперту.
Например, в обеих квартирах, производительность существующей приточной системы вентиляции всего приточной установки 135 куб.м/ч. Для того, чтобы летом в квартире не было душно, нужна производительность, как минимум, в 4 раза больше. Новая система приточно-вытяжной вентиляции обойдётся хозяину в районе 1 млн. рублей. И об этом лучше знать заранее.
Верное решение
Во время детального проектирования мы снова убедились, что заказчики сделали верный выбор. Выяснилось что у заказчика гардероб больше, чем мы предполагали. В финальном варианте планировки, на втором этаже гардеробные заняли 41 квадратный метр. В квартиру 280 м2 такая гардеробная бы не вписалась.